孙立贤

开发商将商品房出售给购房者后又将涉案房屋抵押他人借款，借款期限届满开发商未还款，出借人强制执行涉案房屋，购房者依据物权期待权提起执行异议之诉要求排除强制执行，最终购房者胜诉，法院判决不得执行涉案房屋！案情简介：原告王某与被告周某峰、海阳某置业有限公司（以下简称海阳某置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告王某及委托诉讼代理人文常兴、孙立贤，被告周某委托诉讼代理人王庆生、程博，被告海阳某置业公司委托诉讼代理人唐某东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1.请求停止对海阳市某商品房的强制执行，并解除对该房产的查封；2.本案诉讼费由周某和海阳某置业公司承担。事实和理由：王某与海阳某置业公司于2012年10月19日签订编号为“海房预（销）字201115第318号”的商品房预（销）售合同，约定海阳某置业公司将位于海阳市某商品房出售给王某，合同价款为535920元，王某已如约将合同款项支付给海阳某置业公司，该房屋现已交付给王某，且已完成装修，并实际入住合法占有，该房屋归王某所有。在济南市中级人民法院于2018年4月2日作出的(2018)鲁01执恢13号裁定书中裁定拍卖上述涉案房产，王某遂向济南市中级人民法院提出执行异议，济南市中级人民法院于2018年5月3日作出(2018)鲁01执异109号执行裁定书驳回了王某的异议，王某为维护自身合法权益，特提出以上诉求。周某辩称，王某的诉讼请求没有法律依据，依法应当予以驳回。周某于2014年10月22日与海阳某置业公司签订抵押合同，并于2014年10月30日办理了抵押登记，对涉案房屋享有抵押权。有山东省高级人民法院(2016)鲁民初63号调解书确定在案。2016年5月24日，济南市历下区人民法院作出(2016)鲁0102民初3197、3198号协助执行通知书，首次查封海阳某置业公司132套房产(包括涉案房产)，并于2017年11月20日将包含涉案房产在内的67套房产移送济南市中级人民法院执行。王某诉称其于2012年10月19日与海阳某置业公司签订购房合同，并将合同款项支付给海阳某置业公司，涉案房屋归其所有。周某认为，物权以登记为生效要件，王某与海阳某置业公司签订购房合同后并未办理房产登记，在效力上不能对抗周某的抵押权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，王某没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，不具备第(一)项规定的情形。根据王某提交的商品房预(销)售合同第二十三条的约定“本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效”，该合同并没有进行登记备案，尚未生效。其次，王某没有在人民法院查封之前已合法占有该不动产，不具备第(四)项规定的情形。济南市历下区人民法院于2016年5月24日对涉案房产进行了首次查封，王某提交的购买涉案房产的发票开票日期为2017年10月9日，提交的物业缴费收据为2017年5月2日，以上证据均不能证明其在法院查封之前就占有了涉案房产。因此，王某要求停止对涉案房产强制执行并解除对该房产的查封，没有法律依据。综上所述，周某对上述房产享有优先受偿权，王某诉讼请求没有法律依据。故请求法院依法驳回王某诉讼请求。海阳某置业公司辩称，王某与海阳某置业公司确实签署了商品房买卖合同，合同签署后，王某按照约定向海阳某置业公司支付房屋价款，海阳某置业公司也按照合同约定交付房屋，王某诉讼请求中，请求的事项与海洋某置业没有任何关系，王某不应将海阳某置业公司列为本案的被告。案件焦点：本案争议的焦点问题是王某振是否对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。律师意见：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，关于王某与海阳某置业公司于2012年10月19日签订的涉案商品房预（销）售合同的效力问题，涉案商品房预（销）售合同是缔约双方当事人真实意思的表示，内容不违背法律行政法规的禁止性规定。虽然涉案商品房预（销）售合同第二十三条约定“本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效”，但根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”，有关合同变更条件中的当事人协商一致，可以根据当事人的履行行为进行判断。涉案商品房预（销）售合同的当事人虽然没有办理作为合同约定的生效条件的登记手续，但王某已经履行了支付购房款等主要义务，对方予以接受，即应当视为当事人之间以行为变更了合同约定的生效条件，在此情况下，涉案商品房预（销）售合同发生法律效力。综上，涉案商品房预（销）售合同合法有效，周某峰抗辩涉案商品房预（销）售合同不生效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。因此，在人民法院查封涉案房产之前王某与海阳某置业公司已签订合法有效的书面买卖合同。其次，涉案商品房预（销）售合同约定买受人购买的商品房用途为住宅，即用于居住，且根据王某提供的证据能证明其名下无其他用于居住的房屋。同时，根据已查明事实，王某已按合同约定付清购房价款。最后，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“……一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”。根据上述规定，即使周某峰对涉案房产享有抵押权，也不得对抗作为消费者的王某的物权期待权。综上所述，王某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其关于不得执行涉案房产的诉讼请求成立，法院予以支持。法院判决：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行海阳市某商品房。案件受理费9160元，由周某峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。本院(2018)鲁01执异109号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

刘某等人盗窃案判处缓刑案情简介：2019年7月、8月份，被告人王某、张某伙同刘某两次前往济南某工地盗窃钢板14张，价值八万余元，该案件是被告人王某提议并提供渣土车作为运输钢板的工具，盗窃得手后，被告人王某联系收废品的进行销赃，销赃所得赃款被三人瓜分，其中王某分的50%，剩余的由张某和刘某均分；后工地发现钢板被盗后报警，警方通过案发现场附近的监控确定刘某、张某、王某有重大作案嫌疑，先后将三人抓获归案，到案后三人对盗窃的事实供认不讳，其中刘某主动交代收赃嫌疑人的住所等信息，警方成功将涉嫌掩饰隐瞒犯罪所得的刘某某、李某某传唤到案，至此案件告破；被告人刘某及王某在案发后委托家属积极赔偿被害单位的物质损失140000余元并取得被害单位的谅解。人民检察院鉴于各被告人到案后均如实供述犯罪事实、认罪悔罪，同意适用认罪认罚程序，故将各被告人公诉至法院，法院适用认罪认罚程序公开开庭审理，辩护人提出被告人刘某系初犯、从犯，认罪认罚、已经积极赔偿并取得谅解，建议在三年以内进行量刑并建议适用缓刑；现该案件已经审理完毕。判决结果：人民法院综合全案证据材料及各被告人从轻、减轻的情节，对各被告人均判处缓刑并处罚金。律师意见：被告人构成盗窃罪事实清楚、证据确实充分，所以对被告人的定罪是没有异议的，但是被告人无违法犯罪记录，属于初犯；且被告人到案后认罪悔罪，同意适用认罪认罚程序，积极赔偿被害人损失取得被害人的谅解等其他法定或酌定从轻、减轻处罚的情节。最终法院采信辩护人的辩护意见，对被告人判处缓刑。

加盟者依据冷静期起诉要求解除加盟合同退费获支持案情简介：2019年10月11日，原告与被告签订《巴*派代理合同协议书》一份。合同书约定，原告特许加盟被告的“巴*派”相关技术经营服务体系，原告共计向被告支付了培训费、区域特许经营代理费、咨询服务费合计99800元。合同签订后发现被告未在商务部商业特许经营信息管理系统中备案，不具备特许人资格，不具备“两店一年”的条件（即经营资源和模式不成熟），违法从事特许经营活动，导致原告无法进行特许加盟；但是上述情况被告在签订合同前均没有向原告如实进行信息披露；合同也未约定原告应享有的一定期限内的单方解除权。因此影响了原告对被告所拥有经营资源价值、是否能够订立合同以及相应的合同对价等做出真实的意思表示的判断；合同签订至今原告也未使用被告的任何经营资源，故诉至法院要求解除合同，被告返还全部费用。望判如所请！律师点评：加盟合同不同于普通的民事合同，加盟合同法律术语叫做特许经营合同，国家为了平衡加盟者和加盟公司因为信息不对称产生的加盟投资冲动，专门制定了《商业特许经营管理条例》其中该条例规定加盟者在签订加盟合同之后一定期限内是享有单方解除权的，即俗称的冷静期；所以加盟者在签约之后还没有参加技术学习、没有接受选址服务和设备物料、没有开业经营之前是可以去人民法院提起民事诉讼要求解除合同退还加盟费用的。承办律师接受委托后，先行查询了被告公司的商务备案情况，经过查询无论是被告公司名称还是涉案品牌，均没有查询到商务备案的情况，同时也没有查询到直营店的信息，承办律师确定被告公司经营资源存在瑕疵、经营模式不成熟，该重要的经营资源信息会影响加盟合同目的的实现。同时加盟企业作为专门加盟活动的主体，明知商业特许经营管理条例中规定加盟享有冷静期，而在其提供的格式合同没有约定冷静期条款，其恶意规避法律规定的行为不应该受到法律保护，即加盟者仍然享有“冷静期”。律师建议：加盟者在签订加盟合同之前一定要仔细的甄别加盟公司的资质和口碑，切莫只听取加盟公司业务人员的推销和宣传，做到不盲目、不轻信，加盟者应该着重审查加盟公示是否取得商务备案、是否具备两个经营时间超过一年的直营店、加盟品牌商标是否注册?同时，还需要查询这个公司近五年之内是否因为特许经营合同纠纷被其他加盟者起诉的情况，这些关键的经营资源和信息都是可以证实加盟公司经营模式是否存在瑕疵、经营资源是否成熟的标准。最后，律师建议加盟者签约之后如果确定不想继续加盟，一定要尽快依据冷静期的权利及时行使诉讼权利。

中国法院网讯(聂婷)2012年开始，男子曾因盗窃先后六次被判处刑罚，2019年再次因在集市扒窃被抓获。近日，江西省萍乡市湘东区人民法院审理一起盗窃案，被告人龙某犯盗窃罪，判处有期徒刑六个月，并处罚金人民币一千元。法院经审理查明：2019年4月某日，被告人龙某在萍乡市湘东区麻山镇一农贸市场使用镊子扒窃被害人刘某外套口袋里的现金900元。2019年5月某日，被告人龙某到桐田某农贸市场准备再次扒窃时被抓获。被告人到案后自愿如实供述自己的罪行。法院经审理认为，被告人龙某以非法占有为目的，扒窃他人财物，其行为构成盗窃罪。被告人龙某有犯罪前科，可酌情从重处罚。被告人龙某到案后如实供述自己的罪行，且认罪认罚，对其可从轻处罚，综合考虑，对被告人龙某从轻处罚，法院作出如上判决。

中国法院网讯(马超陶然)吴某送货路途中，被某商铺外墙大范围脱落的水泥块砸中，经抢救不幸去世。吴某的母亲诉至法院，要求商铺的业主、租户、物业公司连带赔偿医疗费、死亡赔偿金、丧葬费、精神损失费等各项损失82万元。日前，江西省南昌市西湖区人民法院受理了这起物件致人损害赔偿责任纠纷一案。原告诉称，2019年7月20日晚，吴某在给南昌市西湖区金润广场送货时，广场商铺外墙突然大范围脱落，吴某被砸伤。之后，吴某先后被送到曙光医院、南昌市第一医院抢救治疗，花费医疗费用近5万元。但因伤势过重，三日后，吴某最终抢救无效不幸身亡。原告认为，根据《中华人民共和国侵权法》第八十五条规定，因建筑物脱落造成他人损害，建筑物的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。被告某物业公司作为物业管理单位、被告某货运代理部作为商铺使用人、被告某物流公司作为商铺所有人，共同负有对商铺的日常管理、维修养护、定期检查、安全保障义务。现三被告未能尽到安全保障义务，且不是由于遇到了地震、台风等不可抗力所导致，并且死者吴某无过错，因此，三被告无免责事由，应当连带赔偿因吴某死亡造成的全部损失。目前，此案在进一步审理中。

海南一男子周某满在公交车行驶过程中要求停车，遭到拒绝后与驾驶员发生争吵并抢夺方向盘致使车辆紧急停车。近日，海口市美兰法院审结这起抢夺公交车方向盘案件，以危险方法危害公共安全罪判处被告人周某满有期徒刑2年。据了解，2019年7月6日9时许，被告人周某满在海口市灵山镇中心小学站乘坐由驾驶员林某某驾驶的K1路公交车回家。当林某某驾驶公交车至海口市美兰区灵山镇海榆大道与国道G223交叉路口红绿灯附近时，周某满要求下车，因没有公交站点，驾驶员不同意。周某满与驾驶员发生争吵，情绪十分激动，随即冲至驾驶室旁，伸手抢夺驾驶员手中的方向盘，致使公交车被迫紧急停车。随后，驾驶员报警。海口市美兰区法院经审理认为，被告人周某满明知公交车正在行驶，置公共安全于不顾，依然与驾驶员发生争吵，并抢夺驾驶员方向盘，其行为已构成以危险方法危害公共安全罪。被告人周某满具有自首情节，且到案后能如实供述自己的罪行，愿意接受处罚，对其可以从轻处罚。据此，依法作出上述判决。